一、厂房、设备交易过程中的法律风险与防范

制造业企业的高质量发展离不开稳定安全的营商环境，厂房是企业生产之载体，设备是企业生产之基础，两者都直接影响了企业发展、产品创新以及人才招引，在厂房、设备交易过程中诸多常见的法律风险包括交易主体是否具有实际履行能力、厂房是否有完备的权属证明、租赁厂房是否完成消防验收工作、设备质量检验环节注意事项等，企业需提高风险防范意识，并加强对法律风险的重视和管理。

【风险提示】

1.在订立合同前，应审查交易主体的实际履行能力。企业存续不等同于企业具有实际履行能力，要综合考虑公司资产出资情况、股东情况、财产情况、资质条件、以往业绩等因素。常见审查方法如下：

(1)国家企业信用信息公示系统查询。可查询企业基础信息、行政处罚、列入经营异常名录、列入严重违法失信名单（黑名单）、公告等信息。

(2)企查查、爱企查等商业平台查询。通过平台查询股东、注册资本及变动、经营范围、涉诉风险、开庭公告、裁判文书、执行案件、失信执行人等信息，可以为交易决策提供更为全面的参考。

(3)要求对方提供营业执照副本、经营资质证书、特许经营许可证、公司的财务报表、征信报告等。

(4)特别重大交易可委托第三方进行资信调查。

2.在合同订立前，需对厂房进行如下审查：

(1)厂房是否具有完备的权属证书。在签订合同前，应对厂房的权属情况做尽可能全面的了解，例如要求对方提供厂房的产权证书、是否存在房屋共有人、是否存在查封、抵押等权利负担情形，在对方非产权人的情况下还需其提供产权人的授权委托书等材料；

(2)在签订厂房租赁合同前，应审查该厂房是否符合租赁条件。在现场考察租赁地时需考虑该地的用途是否符合自身的租赁需求、租赁地的电容量是否符合自身生产需求、租赁地是否通过消防验收、土地的使用年限等；

(3)在签订厂房买卖合同前，应确认厂房是否处于出租状态，如果出租，承租人是否明确放弃优先购买权；

(4)厂房的基本情况。在签订合同前，应当对厂房的位置、面积及厂房内部可供使用的设备设施进行确认，可制作《交付清单》列明厂房的实际使用状况，并由双方签字确认。

3.在厂房租赁过程中需注意消防验收问题。

(1)企业未尽消防审理义务可能承担过错责任。企业在签订租赁合同前应当审查消防验收手续是否完成，在承租过程中应重视厂房管理，尽到安全注意义务，避免出现发生火灾等事故造成重大财产损失。

(2)企业应承担租赁过程中消防手续的办理义务。在厂房租赁过程中,承租企业通常是办理消防手续的义务主体,出租人仅承担协助办理的义务。承租人以出租人未办理消防手续为由拒绝支付租金的，一般不予支持。

4.在租赁合同中,企业还需考虑因不可抗力或者征收、征用等原因导致租赁物无法正常使用时租金的减免与返还问题，双方可在合同中约定特殊条款。例如在合同中明确，当厂房被征收时补偿款的归属问题。

5.租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

6.在厂房租赁过程中,可能会出现房屋漏水、墙体开裂、设备老化等问题。若租赁厂房发生质量问题，应第一时间固定证据，记录有关损失物资、现场情况并形成书面证据，并要求出租方予以签字（盖章）确认。

7.提前解除厂房（设备）租赁合同可能涉及的违约责任包括欠付的租金、物业管理费、水电费及逾期支付的利息、房屋占有使用费、房屋空置期损失、清理费用、没收租赁保证金、违约金等。

8.货交买受人后，质量检验环节若随意承诺“交货后后果自负”，嗣后可能丧失质量异议权利。验收不是单方的合同义务，而是双方的合同义务。合同中要约定明确的检验期限、标准、流程等。对重大复杂生产设备、信息系统等，不仅需要合同的约定，而且要注意严格执行合同的验收流程、要求。不论合格与否，最好形成书面验收意见，书面验收意见的签署也要由授权代表进行。

【典型案例】

某实业公司与B厂签订了一份《厂房租赁合同》，但在签订合同前，该公司未向承租人B厂如实披露租赁土地已设定抵押权的事实。在合同履行中，因抵押权实现，出租人由某实业公司变更为案涉土地使用权的受让人。该受让人提出要将月租金提高2万元，B厂基于前期投入成本尚未回收，且为免于向地上建筑物的多名承租人承担违约责任的考虑，同意了受让人提出的租金标准。B厂遂起诉要求某实业公司支付违约金10万元，并赔偿剩余租赁期限内的租金差额损失。

经审理，法院认为，某实业公司在合同缔约阶段未如实告知B厂租赁土地的抵押情况，在双方的租赁合同因抵押权实现而解除的情况下，B厂有权请求该公司承担违约责任。B厂因抵押权实现而遭受的直接损失，主要表现为多付的租金，而合同约定的违约金低于B厂的损失，故综合考虑某实业公司的违约程度、剩余租赁期限比例等因素，对B厂合理期限内的租金差額失予以支持，并判令某实业公司向B厂支付违约金。

【相关法条】

1.《中华人民共和国民法典》第七百零五条

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无

效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

2.《中华人民共和国民法典》第五百二十七条

应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

(一)经营状况严重恶化；

(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

(三)丧失商业信誉；

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第六百二十条

买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。

4.《中华人民共和国民法典》第六百二十一条

当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。

出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。